房屋租赁合同纠纷中的“违约方解除权的行使”
原创 谢遵振 2019-11-18
一、核心要点
我国《合同法》针对违约方解除权并未明确的条文规定,在此种情况下,司法实践中对于违约方是否具有合同解除权众说纷纭,也出现了不同的争论观点。但随着最高院通过公报案例方式明确赋予违约方解除权开始,以及立法动态和学者争论的实践发展,有关于应否赋予违约方合同解除权的争论也日趋一致。尤其2019年11月14日最高院正式发布的《九民纪要》第三章关于合同纠纷案件审理的第48条明确了违约方可以依法行使单方解除权的三种特殊情形,为司法实践中违约方合同解除权进一步指明了方向和裁判思路。
二、法律实务解读
1.违约方是否有权解除合同?
我国合同法关于违约方是否具有合同解除权并未明确的条文规定,合同法第93条和94条分别规定了约定解除和法定解除,这两种情况下的解除均是赋予守约方的单方解除权,而并未规定特定条件下的违约方解除权,司法实践中对此亦有有争论。有人认为不应赋予违约方合同解除权,因为现行合同法并未明确规定违约方的合同解除权,根据法定原则以及合同法的体系性、政策导向等不应违反现行合同法的原则性规定赋予违约方合同解除权。然而有的人则认为,基于不同案件的不同实际情况,在特定情形下应当赋予违约方合同解除权。2006年6月10日,最高人民法院公报[2006第6期]新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案件明确肯定了违约方在特定情形下亦享有合同解除权,赋予违约方合同解除权。本案亦是从是否具有继续履行的可能性的角度,在双方当事人已经丧失合作基础,解除事实上已不可能继续履行的合同,符合合同自由原则。否则,对于已经失去信任基础的合同如果继续履行,双方将困守在合同枷锁里,最终损害双方的利益。
虽然学术和实务界对于违约方是否有解除权仍存在争议,但是目前的立法已经关注这一有争议且时间中存在的现实性的问题,如2018年9月5日,第十三届全国人大常委会第五次会议审议的《民法典合同编(草案)》第353条第3款对违约方的解除权进行了规定:“合同不能履行致使不能实现合同目的,解除权人不解除合同对对方明显不公平的,对方可以向人民法院或者仲裁机构请求解除合同,但是不影响其承担违约责任。”同时,在2019年11月14日最高院正式公布的《九民会议纪要》解除权板块中的第48条对于违约方起诉解除进行了明确规定,“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”因此,针对违约方的解除权,此次《九民纪要》在立法尚未明确出台规定的情况下,通过纪要形式对于司法实践中已经出现的违约方合同解除权的裁判思路指明了方向,此种有限度地赋予违约方解除合同可能的条款,亦符合合同法公平、诚实信用原则的立法本意。
2.何种情况下应赋予违约方解除权,以及违约方解除合同后,应承担何种法律责任?
我国《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”因此,在合同履行过程中,当违约方继续履行争议合同所需耗费的人力、财力已经超出履行争议合同所获得的利益时,争议合同实际上已经不具备继续履行或强制履行的必要,此种情况下,为平衡双方当事人的利益,同时为兼顾合同效率,理应当赋予违约方解除合同的权利。
我国《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”此条是针对违约方违约情况下的守约方法律救济的规定,即违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、经典案情回顾
武汉麦当劳餐饮食品有限公司与湖北安良百货集团公司租赁合同纠纷【(2015)鄂荆州中民三终字第00168号】
1999年4月30日,武汉麦当劳公司与湖北沙市商场股份有限公司(以下简称沙商股份)签订房屋租赁合同,其中第1条约定:由武汉麦当劳公司承租沙市商场的建筑物一层的一部分(使用面积约299平方米)改建并经营麦当劳餐厅,租赁期限20年。第2条约定:武汉麦当劳公司从起租日按以下两种方式中金额最高的一种向沙商股份缴付租金,直至20年租期结束:1、第一年至第五年租期内,每年年底确保支付人民币50万元保底租金,从第六年起保底租金递增10%,以后每五年保底租金在原已递增的基础上递增10%,直至20年租赁期结束;或2、按餐厅当月总销售额的6%支付月租金。
2003年,荆州市时代广场购物中心有限公司(下简称时代广场)承接原沙市商场物业,同时承接租赁合同中出租方的权利义务。
2011年7月28日,时代广场变更为湖北安良百货集团有限公司。2014年8月28日,安良百货公司致函武汉麦当劳公司称:“关于麦当劳沙市安良百货餐厅区域调整问题,双方已进行多次沟通,至今尚未达成共识。鉴于安良百货的现状,对该餐厅的区域调整势在必行,初定将麦当劳餐厅调整至二楼,希望武汉麦当劳公司尽快到现场确认和搬迁,并协商损失补偿问题。”并称:“安良百货大楼扩建时虽进行电力增容,但由于扩建后面积增加较大,加之住宅业主陆续装修入住,增容数量考虑不足,夏季用电高峰时段难以保证不发生跳闸现象。”武汉麦当劳公司于2015年2月10日向安良百货公司发出律师函称:“离上次餐厅迁移不到3年,对安良百货公司于2014年7月再次提出迁移餐厅位置的要求予以拒绝;从2014年7月3日开始,安良百货公司在餐厅营业高峰时段中断电力供应,导致餐厅无法正常经营,被迫于2014年10月1日起一度停止营业,于12月中旬尝试恢复营业。为此,函告安良百货公司:敦促其全面履行合同约定义务,恢复餐厅正常电力供应,承担截止2014年12月31日已遭受的经济损失569188元。”并称:“对于该损失,不得不考虑在2015年度租金结算时直接从应付租金中抵扣。”
2015年2月16日,安良百货公司向武汉麦当劳公司发出解除房屋租赁合同通知书称:“律师函主张我公司违约并造成经济损失与事实不符。2004年12月,我公司通过收购取得沙市商场的房屋所有权开设百货商场,为了借助麦当劳的品牌效应提升商场的人气与形象,我公司同意继续与贵公司合作。后因北京路地下人防工程施工导致商场房屋受损,我公司于2011年5月开始对商场进行了加固处理,但未根本消除安全隐患。2014年7月,我公司拟对商场房屋结构进行检测和再次加固,通知贵公司配合,但贵公司对此久拖不决,至今未作明确答复。我公司与贵公司继续合作、保留沙市商场餐厅的主要目的不是收取租金,而是注重麦当劳的品牌带动效应,仅就租金而言,沙市商场餐厅占据黄金地段,所付租金不到同地段租金的三分之一。但近几年麦当劳负面新闻不断,经营业绩下滑,沙市商场餐厅未能幸免,2014年10月以来,该餐厅以停电为由,关门停业,严重影响了商场的整体形象。对此,我公司提出调整餐厅位置,但贵公司拒不接受。综上,律师函的内容歪曲事实,沙市商场餐厅的经营现状已导致我公司不能实现合同目的,现通知贵公司解除1999年4月30日签订的房屋租赁合同及所有补充协议。”该通知书于2015年2月26日送达武汉麦当劳公司。2015年2月17日,安良百货公司收回了麦当劳沙市商场餐厅承租房屋。同日,安良百货公司(甲方)与案外人浙江美购贸易有限公司(乙方)签订房屋租赁合同。原麦当劳餐厅顾客用餐区域,案外人浙江美购贸易有限公司已在此从事服装及床上用品销售,原餐厅后台部分房屋存放着餐厅设施设备。
武汉麦当劳公司沙市商场餐厅2014年10月1日起至2014年12月中旬停止营业,2014年12月中旬至12月30日的总净销售额为72877.87元,2015年1月1日至1月31日的总净销售额为101589.71元,2015年2月1日至2月16日的总净销售额为165723.14元。武汉麦当劳公司将房屋保底租金付至2015年2月17日。
武汉麦当劳公司诉请法院判令:1、确认安良百货公司落款日期为2015年2月16日的解除房屋租赁合同通知书无效;2、安良百货公司立即恢复麦当劳餐厅的原状并将餐厅交还武汉麦当劳公司,恢复餐厅正常供电;3、安良百货公司赔偿武汉麦当劳公司2014年7月3日至2015年2月17日期间,经常性停电造成的经济损失647632元;4、安良百货公司免除武汉麦当劳公司自2015年2月17日起至餐厅恢复正常经营期间的租金,并赔偿武汉麦当劳公司自2015年2月17日起至恢复正常经营期间遭受的经济损失(按每月44448元计算);5、本案诉讼费用由安良百货公司承担。
安良百货公司向一审法院提起反诉,请求:1、确认双方签订的房屋租赁合同及所有补充协议已经解除或者判决解除双方签订的房屋租赁合同及所有补充协议;2、判令武汉麦当劳公司立即将位于荆州市沙市区北京中路189号安良百货大厦一层的原麦当劳餐厅占用房屋腾退给安良百货公司;3、判令武汉麦当劳公司向安良百货公司支付房屋占用费(参照每天租金600000元÷365天=1644元/天的一半,从2015年2月17日起计算至腾退之日止)。
四、法律判决
一审法院:
(一)关于安良百货公司的解除租赁合同通知书是否有效。
我国《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”通常情况下,出租人的合同目的是收取租金,承租人的合同目的是取得租赁物的使用权和收益权。本案的租赁房屋为安良百货商场一层的部分门面,虽然武汉麦当劳公司沙市商场餐厅从2014年10月1日起至2014年12月中旬停止营业、2014年12月中旬至2015年2月16日不能正常经营,将对提成租金和商场形象造成负面影响,但在武汉麦当劳公司按约定支付保底租金的情况下,尚不致于使安良百货公司的合同目的落空,安良百货公司以不能实现合同目的为由主张解除租赁合同与我国《合同法》第九十四条第(四)项的规定不符,解除租赁合同通知书应确认无效。武汉麦当劳公司在法定期限内对解除租赁合同通知书提出异议并提起诉讼,其关于确认解除租赁合同通知书无效的诉讼请求,应予以支持。
(二)关于解除租赁合同通知书确认无效后,安良百货公司解除租赁合同的反诉请求是否应当支持。
一审认为,房屋租赁合同应当解除,其理由是:
1.安良百货公司于2015年2月16日发出解除房屋租赁合同通知书属于明确表示不履行合同义务,2015年2月17日收回租赁房屋并另行出租属于以自己的行为表明不履行合同义务,在此情形下解除房屋租赁合同,符合我国《合同法》第九十四条第(二)项规定的精神。
2.我国《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中,安良百货公司已将原麦当劳餐厅出租给案外人正常经营,如人民法院判决原被告继续履行原租赁合同,势必既要调整原被告间的租赁诉讼、还须调整新租户与被告间的租赁诉讼,除耗费时间外,社会调整和管理成本过高,也将为执行带来困难,属于债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形,根据我国《合同法》第一百一十条第(二)项的规定应当解除,武汉麦当劳公司主张继续履行合同、恢复餐厅原状的请求本院不予支持。
3.安良百货公司是在收购国企资产的同时承接租赁合同的权利义务,与武汉麦当劳公司缺乏磋商基础和相互信任。2014年7月起双方因餐厅区域调整、停电与停业长期产生分歧,2015年2月安良百货公司收回租赁房屋,2015年6月武汉麦当劳公司提起诉讼。从上述过程可见,本案的双方当事人已经丧失合作基础,解除事实上已不可能继续履行的合同,符合合同自由原则。否则,对于已经失去信任基础的合同如果继续履行,双方将困守在合同枷锁里,最终损害双方的利益。
一审法院判决:一、确认湖北安良百货集团有限公司解除房屋租赁合同通知书无效。二、解除武汉麦当劳餐饮食品有限公司与湖北安良百货集团有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议。三、武汉麦当劳餐饮食品有限公司于判决生效之日起十日内向将存放设施设备的房屋腾退给湖北安良百货集团有限公司。四、驳回武汉麦当劳餐饮食品有限公司的其他诉讼请求。五、驳回湖北安良百货集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费11888元,由武汉麦当劳餐饮食品有限公司负担;反诉案件受理费876元,由湖北安良百货集团有限公司负担。
二审法院:
(一)关于双方在履行合同过程中是否有违约行为的问题。
本院认为,根据我国合同法的规定,违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为,违约行为以有效合同关系的存在为前提,没有有效的合同关系,就没有合同义务,也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。本案房屋租赁合同及补充协议系双方当事人自愿平等协商签订,是双方真实意思表示,未违反法律禁止性规定,应认定为有效合同。双方应当诚实守信,积极履约。《合同法》第一百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”双方在2014年以前履约情况良好,分别履行了各自的合同主要义务。2014年10月1日至12月中旬,武汉麦当劳公司停止经营,2014年12月中旬至2015年2月16日处于不正常经营状态,其原因有用电高峰跳闸、非正常停电和餐饮现状的问题,但无论何因,武汉麦当劳公司依约将房屋保底租金付至2015年2月17日,履行了作为承租人的基本义务,不存在违约行为。在租赁合同履行期内,湖北安良公司于2015年2月17日在未商定解除合同的情况下单方收回武汉麦当劳公司承租的大部分经营房屋,并于同日出租给案外人浙江美购贸易有限公司经营。其行为违反了合同约定的义务,已构成实际违约。
(二)关于本案房屋租赁合同能否继续履行的问题。
本院认为,《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行是指一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的,债权人请求人民法院作出判决,强制债务人在一定期限内履行合同债务的责任方式。继续履行是原合同义务的转化形式,是一种违约责任的承担方式,继续履行须同时具备三个条件:一是由守约方在合理期限内提出继续履行的请求;二是依据法律和合同的性质能够强制履行;三是继续履行在经济上是合理的。本案中,武汉麦当劳公司主张安良百货公司应继续履行合同的诉讼请求,依据法律和合同的性质也能够强制履行,关键是继续履行在经济上是否合理。根据《合同法》第一百一十条的规定,在非金钱债务中,如果债务的标的不适合于强制履行或履行费用过高的,则不能采取继续履行措施。安良百货公司的违约行为事实上已导致租赁房屋为案外人承租经营,如果强制继续履行合同,则必须同时调整本案租赁关系和安良百货公司与案外人之间新的租赁关系,强制履行的费用必然超过正常情况,在经济上将导致不合理。而且从2014年7月以来,双方因餐厅区域调整、停电及停业长期存在矛盾和分歧,无法协商达成一致意见,客观上难以继续履行。任何合同的履行都要体现在经济上的公平性与合理性,违约责任的目的在于弥补给守约方带来不合理的负担,又会给继续履行本身付出巨大的经济代价。因此,本案租赁合同不宜继续履行,武汉麦当劳公司可选择其他违约责任方式请求救济。二审法院驳回上诉,维持原判。
五、法律风险防范
1.在合同中明确约定单方解除权,同时注意收集解除通知/解除的意思表示已被对方签收/知悉的相关证据。
意思自治系我国合同法的基本精神,在合同双方有明确约定单方解除权的情况下,任何一方行使单方解除权均有合同依据,但法律对此也明确规定了解除合同要通知对方,通知到达对方时解除,因此,实践中,行使单方解除权切记要保留解除通知送达对方的相关证据,以及证明解除的意思表示已经被对方收到的证据,如果采取EMS等快递方式邮寄解除通知的,则一定要保留对方签收或采用其他方式证明送达对方的证据;若采用邮件、短信、微信等电子送达方式的,则一定要核实对方的真实身份,并及时做好电子证据的保存工作;若直接打电话告知的,则一定要保存好电话录音,并在电话录音中表明自身的身份,以及核实对方的身份,只有这样,才能够将约定的单方解除权落实到实践中。
2.明确约定合同解除后违约一方的责任承担方式以及损失的计算。
合同双方当事人除了明确守约方或违约方可以享有单方解除权外,为了避免解除后对守约方或者违约方损失的计算难度,因此,建议还应通过合同条款约定的方式明确约定责任的具体承担方式,以及相应的损失费用明细和计算方式。
3.谨慎行使单方合同解除权。
合同的双方当事人除了应在签订合同时对解除权的条款进行特殊的设置外,如明确约定合同解除后的法律后果即违约金或赔偿金的金额、计算方式等,还应当全面评估是否有权依法行使合同解除权,以及深思熟虑,综合评估合同解除的利益得失,防止行使合同解除权后被认定为违法解除。