承租人能否任意解除租赁合同？
原创 王卓新 瀚诚商法资讯 2018-04-11
“现在市场行情不好，隔壁市场的租金条件一直在降低，这才使得我们不顾合同约定直接退租，并且在隔壁处另租了一处地方经营，本来想着将租赁保证金作为赔偿便完事了，没想到还涉及其他赔偿，现在法院判决我们赔付这么多钱，真是悔恨不已啊！”李先生懊恼地说道。
以上系我们近期经办的一起房屋租赁合同纠纷案件，李先生系该案的承租人。目前，该案已经法院审理并作出判决，判决认定承租人违约解除租赁合同，依法应没收租赁保证金，并承担违约金及律师费逾一百万元。
在上述案件中，承租人解除合同的主要依据是双方签订的补充协议中关于违约责任处约定了因承租人提前解除合同等原因导致合同解除，或者是承租人擅自单方解除合同的，承租人需向出租人支付2个月租金的违约金，保证金可充抵违约金，因此，租赁合同及补充协议明确了出租人应当对承租人解除合同的行为具有预见性，合同已然赋予了承租人具有任意解除权。
承租人的理由显然是错误的，合同双方在“违约责任”条款中对于提前退租或解除合同的约定，其本意在于警示任意一方不得提前解除合同，否则将会受到相应的惩罚。该条款并非是赋予承租人的单方解除权，也并不是要求出租人对任意解除合同具有预见义务，承租人对于该条款的歪曲理解与合同成立的初衷相违背。该条款不能成为承租人违法解除合同的依据。对此，承租人违约解除租赁合同，其除了应当承担违约责任外，还应当承担由此产生的赔偿责任。
通常情况下，除非出租人与承租人在租赁合同中明确约定了承租人享有任意解除权，或者系出现了法定的解除事由，否则，承租人应当继续履行租赁合同，不得提前退租。
结合现行法律规定，实践中，承租人可行使法定解除权主要有如下几种情形：
一、不可抗力（依据《合同法》第九十四条第一款）；
二、出租人拒不交付符合约定用途的租赁房屋（依据《合同法》第九十四条第三款及第二百一十六条）；
三、不定期租赁（依据《合同法》第二百三十二条）；
四、租赁房屋危及承租人安全或者健康的（依据《合同法》第二百三十三条）；
五、司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人无法使用的（依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款）；
六、租赁房屋权属有争议导致承租人无法使用的（依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款）；
七、租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的（依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款）；
八、一房多租无法实际履行的（依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条）。
综上，我们可以看出，除了法律规定的解除情形外，若承租人恣意解除合同将面临巨大的法律风险。当然，即便是承租人在自愿支付违约金及赔偿损失的情况下坚持解除租赁合同，其不符法律的规定。毕竟承租人并不享有任意解除合同的权限，法律也不会对其任意解除合同的行为进行纵容。
